■地役権・・・

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※地役権とは、一定の目的のために、他人の土地を利用する権利のこと。

どんなときに地役権が使われるかというと「一番多いのは、他人の土地を通ったほうが駅に出やすいなど、通行のために他人の土地を利用する場合に地役権を設定するケースです」。

このとき、通行するために他人の土地を利用する側の土地を「要役地」、利用される側の土地を「承役地」と呼びます。

通行の目的以外では、水道管やガス管の埋設目的や、承役地(上図B)に高い建物が建つと要役地(上図A)の日当たりが悪くなるので高い建物を建てないようにする目的(日照地役権)などがあります。

囲繞地通行権との違い

通行地役権と似たような権利に「囲繞地(いにょうち)通行権」というものもあります。この二つの違いを見ることで、さらに地役権がわかりやすくなると思います。

囲繞地通行権とは公道に接していない土地(袋地)を所有する人が、周囲を取り囲む土地(囲繞地)を通行できる権利のことです。囲繞地の所有者にとって最も損害の少ないところを選んで通行できます。

では通行地役権と何が違うのでしょうか。

大きな違いは、通行地役権の場合、承役地(上図B)を通らなくても要役地(上図A)から公道に出ることができますが、囲繞地通行権では袋地のため、他人の土地を通らない限り公道に出られないことです。

地役権は登記が必要

地役権を登記しないとどうなる?

当事者同士が合意できたら、地役権設定の登記を行います。

「登記をしないと、例えば承役地の土地所有者が売買などで変わった場合、それまでの合意内容を新所有者に対抗できない

(地役権が設定されていることを主張できない)ケースがあります」。

登記をすれば、要役地・承役地とも次の所有者は(期限内であれば)引き続き設定されている内容を順守しなければなりません。

つまり、土地の所有者が変わったから通行できなくなる、あるいは今まで通行料をもらっていたのに支払われなくなった、といったことを防げます。

逆に言えば、購入した土地の登記簿に地役権が設定されていた場合、それを順守しなければなりません。

ちえき