■不動産の処分で損しないために 家の解体するしない?

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カテゴリー: 不動産の豆情報


※先日、お客様と古屋相続・解体・再利用のお話がありましたので、ご参考にして下さいね!

①家の解体を検討する方がよいケース

古い家つきの土地を相続した場合、どうしたものかと悩む人は多いのではないでしょうか。実は、家を解体することは思う以上に損にはならないかもしれません。 何故なら土地の売却の場合、更地の場合は買い手がつくケースが多いからです。 

古い家付きの土地を売り出しても、建物にはほとんど価値がなく買い手の心理では解体費用が気になって手を出しづらいという気持ちになりやすのです。したがって、売り手側で家を解体して売り出したほうが買い手も興味を示しやすくなる場合があります。

また、あまりにも家が古すぎて倒壊のおそれがある場合は、解体したほうが良いでしょう。もしも自然倒壊によって人やものを傷つけた場合、損害賠償のリスクが発生します。

家を解体して更地にしたあとで何か有効的に活用できる場合も、解体の検討に値します。新しく家を建てたり駐車場にしたりする計画があれば、1度更地にする必然性が出てきます。

②更地にすると税金が高くなるケース

使っていない土地付きの家が古くなったからといって、無意味に更地にするのは避けるべきです。実は、土地に家があるのとないのとでは、固定資産税の額が大きく違ってくるのです。

固定資産税は住宅用の土地に対して3分の1~6分の1まで額を低く設定しています。

住宅用地とは、すなわち家屋が立っている土地のことであり、古家といえども家として認められているため、むやみに解体してしまうと最高で固定資産税が6倍になってしまう可能性があります。

ただし、古い家を取り壊して新たに家を建てる場合は、もちろん解体しても固定資産税が高くなることはありません。

気をつけるべきなのは固定資産税の額は毎年1月1日時点の状態で決定されるため、1月1日に家が建っていればその年の固定資産税は住宅用地のままということです。

家を解体しても翌年1月1日までのあいだに新築がその土地に建っていれば、無駄に高い税金を払わずに家の解体は行えます。

ちなみに、古家を解体して更地になったところを駐車場にしたいと考えている場合は、その土地はもちろん住宅用地としては認められず、固定資産税は高くなります。

③解体費用はこうして決まる!3つのポイント

1.家の大きさ・坪数

一般的な解体費用の相場を見ると

木造家屋 1坪 4万円~6万円程度
鉄骨家屋 1坪 5万円~6.5万円程度
RC構造家屋 1坪 5.5万円~7万円

2.人件費などの工事費用

作業人数が増えるほど、また作業期間が長くなるほど人件費は上がっていきます。近隣の家や土地とのスペースが狭く足場などを組む場所が確保できない場合は、作業効率が悪くなり作業日程も伸びるため解体費用に影響が出るでしょう。

ここには解体業者の利益も絡んでくるため、工事費用は解体費用の金額を決める重要な役割となっています。

3.廃棄物処理費用

家の解体はただ壊しただけで終わるのではなく、出た廃材を撤去して初めて終了します。しかし、ただ単に撤去しただけでは廃材は行き場を失うため、適切に処分する必要があります。

金属など出た廃材の種類によってはリサイクル業者に買い取ってもらうことができるため多少処理費用を浮かせることが可能ですが、多くの廃材は費用を支払って処分しなければなりません。

※建設リサイクル法によると、80平方メートル以上を持つ延べ床面積の建物は、許可証がある業者でしか行えません。あまりにも見積もり金額が安い場合は、許可証のない業者かもしれないので注意が必要です。

業者選びの際は許可証があるか、マニフェスト(産業廃棄物管理票)をきちんと持っているかなど、書類の確認をしっかりと行いましょう。

※業者選びは解体費用の安さだけでは行わないようにしましょう。

※最後に、家を解体する際は手続きのし忘れを防いでください。法的手続きを忘れると罰金を取られて損をします。

解体工事の手続きは法務局での減失登記が義務付けられています。手続きは解体工事後1カ月以内に行う必要があります。

※不動産のご相談は 住まい選びのパートナー「はぐみ不動産」平野まで 090-6096-4063